Tilbake til veiledningen

1.1 Områdeutviklig før og nå
De eldste delene av byen utviklet seg uten særlig styring. Håndverksvirksomheter og handel etablerte seg nær de gode havnene. Industriutbygging skjedde særlig langs elvene for utnyttelse av vannkraften, og folk bodde i små og større hus nær arbeidsplassen.

Etter hvert søkte mer velstående seg ut av tettområdene. De bygget større byvillaer og mindre småhus, både i det vi i dag kaller bykjernen, og utover langs hovedferdselsårene.

Dette er begynnelsen på den bebyggelsesstruktur vi har i Oslo, med en bykjerne med tett, bymessig bebyggelse, både næringsbygg og boliger. Rundt denne kjernen er det spredt småhusbebyggelse, for en stor del i tre, og en del større områder med bymessig fortetting.

Etter hvert ble det mer offentlig styring av arealbruken, både for næringsvirksomhet, tett boligbygging, frittliggende småhus og kommunikasjoner. Opp gjennom årene ble mange områder i ytre by bygget ut med småhus med noenlunde ensartet byggestil, som var moderne på den tid de ble bygget. De utgjør på sett og vis hver sine sider i historieboken, og er på godt og vondt en del av vår kulturarv, som vi ønsker å bevare.

Det er stadig en rekke større og mindre områder i Oslo som er aktuelle for boligbygging og byutvikling. I det følgende nevnes eksempler.

Områdene med små frittliggende bolighus, småhusområdene
Den nye planen for småhusområdene innebærer en mer skånsom utvikling, med tilpassede volumer (og byggestiler?) og begrensede høyder. Det er viktig å bevare småhusområdenes karakter, kall det gjerne en harmonisk fortetting. Velforeningene kan vurdere å arbeide for at disse områdene i mindre grad blir gjenstand for spekulasjon.

Eksisterende industriområder
En rekke større og mindre industriområder finnes i dag i Oslo, og boligpresset vil etter hvert føre til at disse kan bli utviklet til boliger, forretninger og kontorer. Havnen er det mest kjente, men det finnes mange andre som er mindre debattert. De fleste av disse vil ikke berøre noen velforenings område direkte, men den indirekte påvirkningen er stor.

Om industriområder utvikles til flerfunksjonelle bydeler av typen Grünerløkka, vil dette kunne gi mange nye, fotgjengerbaserte tilbud. Trafikkpåvirkningen på omkringliggende områder kan bli meget stor hvis planleggingen er dårlig, som Bryn senter er et eksempel på.

Knutepunktutvikling
De såkalte knutepunktenes utvikling har vært et hett politisk tema de siste årene, og hvis disse utvikles slik PBE forestiller seg, vil dette kunne ramme de omkringliggende småhus- og byområder hardt, fordi det vil føre til store og høye bygninger, og en sterk øking i trafikken.

Tettheten i disse områdene vil nødvendigvis måtte bli høy. Men det finnes imidlertid alternative metoder for knutepunktutvikling, for eksempel å bygge småbysentra, som korresponderer bedre med småhusområdenes hustyper.

Eksisterende blokkområder
Beboerne i byens mange store blokkområder etterlyser blant annet flere tilbud innen gangavstand, grobunn for variert nærings- og forretningsliv med mange arbeidsplasser, aktiviteter for all aldersgrupper, kaféer og møtesteder også uavhengig av kjøpesentrene, ny bebyggelse som gir ny trygghet og nærhet, større kvalitet i grøntområder og lekeplasser. Utfordringen er hvordan dette kan skapes.

1.2 De forskjellige plannivåene
Plan- og bygningsetaten er ansvarlig kommunal myndighet i plansaker., Etaten utarbeider plan- og vedtaksforslag for videre behandling og vedtak av Byrådet og Bystyret, som er de besluttende instanser.

I det følgende gis en kort forklaring på de viktigste plantyper og -nivåer. Du finner Plan- og bygningsetaten på nettadressen: www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no

Kommuneplan
Dette er et overordnet plandokument som gir føringer for utvikling i alle byens geografiske områder, innen alle sektorer. Kommuneplanen vedtas politisk, og oppdateres med jevne mellomrom.

Kommunedelplan
En kommunedelplan er formelt sett ingen egen plantype, men en kommuneplan slik den er definert i plan- og bygningslovens §20-1. I Oslo har man funnet det hensiktsmessig å utarbeide kommunedelplaner for ulike tema eller geografiske områder. Disse er mer detaljerte enn kommuneplanen og dens arealdel.

Detaljplaner
Som detaljplaner regnes reguleringsplaner og bebyggelsesplaner.

Reguleringsplan
Reguleringsplan er en detaljplan bestående av saksframstilling, kart og tilhørende reguleringsbestemmelser. Planene avklarer utnytting og bruk av arealene de omfatter, og kan inneholde mange ulike reguleringsformål. Planarbeidet skal legge til rette for berørte parters medvirkning. Planprosessen skal dessuten bidra til å ivareta overordnede strategier og samordne interessene til ulike offentlig instanser.

Målsettingen med reguleringsplanene ved å avklare arealbruk er å sikre brukerinteresser, verneinteresser, utbyggingsinteresser og estetiske hensyn. Gjennom planlegging skal det legges til rette for at arealbruk og bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og for samfunnet.

Reguleringsplanene kan utarbeides både av offentlige instanser og av private. Planene fremmes for politisk behandling av Plan- og bygningsetaten. Planvedtak blir i de fleste saker fattet av bystyret, men sakene kan ankes til høyere instans (fylkesmannen, departement).

Bebyggelsesplan
Bebyggelsesplan er en detaljplan for enkle utbyggingssituasjoner eller detaljering av en reguleringsplan. Den skiller seg fra reguleringsplanen ved at den kan vedtas endelig av bystyrets byutviklingskomité. Bebyggelsesplanen har samme rettsvirkning som en reguleringsplan. Bebyggelsesplaner utarbeides på grunnlag av kommuneplan, kommunedelplan eller på grunnlag av en reguleringsplan der dette kreves i planbestemmelsene.

Bebyggelsesplanen kan ikke endre hovedrammene for arealbruk fastlagt i en kommune- eller reguleringsplan.

Utredninger og analyser
Plan- og bygningsetaten lager utredninger og analyser om utvikling av avgrensede byområder og om en rekke aktuelle tema. De vil ofte utgjøre bakgrunn for konkrete planer og forslag som etaten utarbeider.

Konsekvensutredning
Formålet med en konsekvensutredning er å klargjøre virkninger av tiltak som kan ha vesentlige konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn. Konsekvensutredninger skal sikre at disse virkningene blir tatt i betraktning under planleggingen av tiltaket og når det skal tas stilling til om, og eventuelt på hvilke vilkår, tiltaket kan gjennomføres. (pbl. § 33-1)